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第三次大流行

十七世纪到十九世纪中期,也就是明代后期到清代,琉球群岛出现过十六次大规模的天花疫情。

和其他地方不同,琉球群岛上的居民发现,天花疫情的出现是有规律的。差不多每隔十二三年就爆发一次,民间甚至对此有了一个专用名词:


十三年回。


这样的时间规律,现代科学当然非常好解释,在没有天花疫苗的岁月里,如果较长时间没有自然感染或人工免疫,就会不可避免地积累易感人群。当人群中的易感者数量达到一定比例后,一旦出现传染源,就很容易出现天花疫情。

这个风险的积累过程,差不多就是十二年或十三年。

与此同时,居民们的防疫观念也差不多被消磨殆尽。在这个时间节点,一旦有船员把天花病毒带回岛内,就会引起“十三年回”。

或许是巧合,我们发现,万科的业绩也会遇到“十三年回”,每隔十二三年,他们的业绩会出现一个陷坑。

万科历史上只有过三次利润下降,第一次是1995年,第二次是2008年,还有就是过去的2021年。

 

1

 

2021年,万科营收4500多亿,增长了8个点。归母净利润225亿,同比下降45%。这是郁亮继任万科董事会主席以来的第一次。

于是,大家都看到郁亮道歉了:

 

试没考好就是没考好,2021年我们的业绩表现不好,让股东失望了。


昨天上午九点多,万科2021年业绩发布会上,戴着酒红色领带的郁亮一脸严肃地说完这句话,合上眼皮,低头沉默了两秒。

业绩会氛围一开始就不太对劲。不是先由董秘朱旭开场介绍,而是直接郁亮发言。他说自己就像一个学生没考好,要拿成绩单给父母看一样,昨天晚上特别忐忑。

我和兽爷说,我不信一个能考上北大的人,会有过这样的心路历程。兽爷说,会不会人家郁亮说的没考好,是没考到第一名?

沉默,是今夜的康桥。

刚刚结束的年报季,将近一半的A股房企宣布亏损,港股房企超过二十家发不出年报,暴雷房企在歌颂自己完成了多少保交房任务,而稳的一匹的房企却在道歉。

做这样的检讨,就像邻居都在办丧事,你却在那嚷嚷:


唉,我太不幸了,这几天有点咳嗽。


不可否认,利润的减少,根本原因就是拿了错误的地,买了错误的项目。比如两三年前他们认为环京楼市到底了,以比较便宜的价格买了华夏幸福的资产包。没想到后面下滑更惨烈了:


为此计提了25亿减值准备。


郁亮也可以找很多理由,比如万科用的是历史成本会计法,而不是大多数开发商用的公允价值法,所以每年都要对资产进行折旧摊销。2021年又正好是万科折旧摊销的大年。

但郁亮没抱怨天气,没有埋怨调控和新冠疫情。

万科利润和他的收入是严格挂钩的。减去15%的基础,利润提高两成,郁亮的收入才可以随之上涨5%。一旦下降,却是等比例下降。这份看起来不平等的薪资协议,是几年前郁亮自己要求签的。

按这份合同,郁亮去年的收入应该减少45%,但实际郁亮主动降了更多。去年这位中国第二大房地产公司董事长的年收入是:


一百万出头。


 

2

万科上一次利润大降,还是2008年;再往前一次,还是1995年。那时包叔还是个晚上会忐忑的小学生。

1993年6月,国务院宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业,拉开了房地产调控的序幕。1995年,万科的财报利润第一次出现下降。

万科的十三年回,也是房地产行业的十三年回。以十三年为一个周期来算,安全穿过三个周期的市场化企业,目前可能也就万科一家。龙湖和绿城等公司,严格算来并没有完整经历第一轮周期。

每个周期的更替都要淘汰掉一大批人,有的地产商,已经连续两个周期都跌倒了。

就和琉球群岛上的天花一样,十三年的时间,大家逐渐会忘记恐惧,放松警惕,这是人性。

万科也一样,就像郁亮说的那样,管理层面的离散度变大,权力越来越下放。在市场上行期,权力下放简化了决策程序,让业绩越来越漂亮,人人都说家乡好。

一旦市场下行,就是巨大风险。看看融创就知道了,一年前,融创两个最激进的区域就险象环生,集团和优质区域账面上的钱,很多被拿走填窟窿了。

这个问题,前几天和旭辉林老板聊天时就提到过,一线有太大的动力去拿地,一定要套上紧箍咒。

万科能活着穿过这个周期,应该是因为清醒得比别人稍早一点。

早一点收权,早一点收缩。从白银时代到黑铁时代,只有短短的三年,很多暴雷的开发商,倒下前一天还在吹牛逼。

去年万科取消了集团合伙人的层级,集团高管都要下沉前线去干活。总裁祝九胜现在兼任长租公寓事业的第一负责人。郁亮自己也兼任集团首席客户官。

新上任的开发经营本部领导张海,已经把万科1413个项目都做了编码,按开发难度和竞争烈度分成八个等级。每个月都要对7个区域56个城市的520个在售项目都要晒成绩和排座次,认购和回款按天监测分析。

他们现在开发了一个投资地图,可以清楚看到每个重点城市250米乘250米内的一二手房价、商办租金等等,用来做投资测算的。

简单地说,就是城市总经理别想骗集团了。

 

 

3

 

 

郁亮说要在股东大会上道歉,万科不少人有点意外。别的不说,对他个人来说,一个董事长下罪己诏,风险不小。

但他还是干了,人们都幻想自己有史诗般悲壮的信念,在某些时候,是要付诸实践的。

有一点别忘记,完整经历了三个周期的市场化地产高管,郁亮可能是唯一一个。尽管他公开说过自己是理性的乐观主义者,但我觉得,他骨子里还是悲观主义。

不然万科不会去做长租公寓、物流地产、购物中心,并为此交了一大堆学费。只有彻底的悲观主义者,才会在春天存粮食。郁亮说,这些多元业务去年为万科贡献了400亿收入,他还说:


我们为探索这些业务要交的学费,大头基本已经付完了。


学费确实挺贵的,比如长租公寓前些年的折腾;还有些挺值得的,当年万科把上海七宝广场一半股权卖给GIC时,盈利了10个小目标。去年GIC把这部分股权卖给领展后,又增值了86%。

前段时间暴雷的一家开发商,在兑付内部员工理财时,提出了以万物云未来上市后股票冲抵的方案,他们给出万物云的估值是:


3000亿。


这比万科现在的市值高了很多,仅比拼多多的市值稍微少一点。这家同行当然有故意抬价的嫌疑,但万物云的价值,行业普遍是认可的。

但万科的根本,还是住宅开发业务别出问题。

张海说,他们已经在做风险前置了,比如那些大型复杂项目,他们设置了87个关键节点,其中18个掌握在本部手中。

以前有人说悲观者正确,乐观者成功。但从房地产来看,结果好像不是这样,乐观主义者往往抗不过一个周期,悲观主义者反而穿越了三个牛熊。

我看了一下万科的股票,昨天还在战战兢兢道歉的郁亮,已经成了股民口中的:


郁皇大帝。



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