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一棵青木:最缺钱的那批开发商,已经到了拒绝降价的地步

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听闻开发商很缺钱,到处都是开发商资金紧张的新闻,于是我在年后就想找一批缺钱的开发商聊一聊,看能不能买点便宜资产。

住宅价格是肯定降不了的,不然在预售制度下会造成社会混乱,窗口指导不让降的新闻到处都是,但商业地产的价格是没人管的。

既然缺钱,既然急缺现金,那你把商业地产的价格低价卖出去不就行了。

商铺写字楼的价格已经十年不涨了,如果能再跌一大截,就完全去泡沫化了,进入正常价值投资区间后自然会有一批资金愿意进来买。

按这个思路,应该找最缺钱的那批开发商,市场传言越缺钱的开发商同意降价的概率越大,我也是这么做的。

这思路看起来没问题,但我找了不少开发商聊天之后,发现事实情况截然相反。

我对那些传言非常缺钱的几个开发商重点关注,寄予厚望,对大家都认为资金链很健康的几个开发商随便聊了一下,没怎么报以希望。

结果,我认为很缺现金的那几个开发商统统拒绝了降价提议,倒是我认为不缺现金的那几个开发商比较热情,谈价诚意很高。

对于他们的资金情况我没有判断错,没钱的确实没钱,不缺钱的确实不缺钱,其资金情况人尽皆知,三道红线榜单上写的清清楚楚,并不算什么秘密,具体名字我就不提了,毕竟聊完天了都算朋友,点名不合适。

但是他们对降价销售的提议非常忌讳,在资金链无比紧张,奇缺现金的情况下,宁可不卖也不降价,愿意给的让价幅度非常之小。

我对此大惑不解,但在聊天的时候发现了一些有趣的真相,非常有趣,我觉得值得和大家分享一下。

资金链紧张,奇缺现金,所以就必须降价销售,这是正常人的思维,正常情况下也没错,但对于最缺钱的那批开发商,这个常规做法已经失效了。

只有资金链正常的开发商,才有降价销售的资格。

在聊天的过程中,那些我认为缺钱的开发商基本都提及了一个词,叫货值折损。

他们非常愿意卖房换现金,谈判意愿也很高,但坚决不同意降价,愿意谈各种条件作为补偿,但账面交易价格不能降太多,否则就会“货值折损”太大。

反倒是不缺钱的开发商,从来不提这个词,也没那么多花里胡哨的条件,直接和我对砍价格,大家谈多少钱就多少钱。

啥叫货值折损?有啥影响?

他们不说,但我在聊天的过程中大概猜到了一点。

资金链最紧张的这批开发商,很可能已经把手头能质押的一切全部都给质押了,资金链绷紧到了极致。

一栋楼已经建成但是没有成功销售,并不代表这栋楼就会闲着,开发商会把这些资产拿去银行抵押来套取现金,还能拿来做工抵房。

你是开发商,你很缺钱,手头有十万平米的房子造好了没卖掉,难道就任由他们闲着吗?肯定拿去当抵押物换贷款啊。

既然拿去当了抵押物,就涉及到了一个价值的判定,你这些楼值多少钱,然后银行反算出来你能贷多少钱。

同样面积的情况下,开发商的实际销售价格,决定了这批货的“货值”,然后决定了能贷款的额度。

如果大幅折价销售,那么这个销售价格传出去之后会造成银行定价体系的动荡,一旦认定你“货值折损”,那开发商的这笔贷款安全度就会不够,银行有权要求开发商追缴保证金以保证贷款安全,或者贷款到期后再次贷款的时候给的额度非常少。

这里涉及的追缴金额以及贷款额度的减少,可能会远远大于你抛售换来的那点现金。

恒大许家印说:“不能依靠贱卖资产去还债务,否则资产贱卖完了也很难还清债务。”

他说的是对的,大幅折价卖资产表面上是在让利换现金流,但实际上会导致债务窟窿越来越大。

那些资金链已经绷紧到了极致的其他开发商,如果硬挺着价格不卖,虽然资金链异常难看,但至少“账面货值”还是正常的,贷款没到期前暂时还能维持的下去。

一旦大幅折价,债务窟窿可能立刻就爆了,本来还能撑半年一年的,现在立刻就完蛋了。

因此,没办法,只能眼睁睁的看着别人到处卖资产换现金流,自己明明是最缺现金的,但硬挺着也不能卖,慢慢地等着宝贵的时间一分一秒的虚度过去。

去年下半年,好几家资金紧张的大开发商就开始到处谈资产处置了,整整半年过去,自家债券违约传闻一日更胜一日,现金流几乎归零,连利息都付不起了,地方政府天天谈话,结果资产处置的数量居然是零。

因为资产价格不能下降,否则越卖欠债越多,不卖的话,账面暂时还能维持。

但现在这种行情,谁敢高价接你的资产,那不成了自杀行为嘛,所以资产处置的数量肯定是零。

除此之外,如果开发商大幅折价销售,那么开发商在卖房之前,还要先凑一笔钱去还掉贷款,解除质押,才能把这间房拿出来卖。

如果折价力度大到一定程度,甚至会出现销售款和抵押贷款的数量差不多的情况。

先拿出来100万解除质押,然后把房子卖了110万乃至于只有100万。

开发商降低了100万的总负债,但手头的现金流实际的增加值仅仅只有10万或者干脆是零,动摇了自身贷款信用体系,还对下个月即将到期的债务于事无补。

负债已经太多太多了,债多了不愁,少那么一点负债也没啥意义,还没能换来现金,这么干有啥意义?

还不如干挺着硬拖时间呢,能拖到变数最好不过,拖到拖不下去的时候选择破产,把所有的资产和债务一箩筐的打包扔给政府去解决,这么干至少面子上还能辉煌个一段时间。

倒是那些资金链很健康的开发商,负债率低,很多资产是没有抵押贷款的,可以直接拿出来卖。

如果当他们判定未来几年房子的价格肯定要降,那不如索性一口气先提前卖到某个超低价格,给购房者安全垫,让购房者安心,以此把现金流换出来。

因为他们负债率低,所以他们的房子没有抵押贷款,所以他们卖出去的每一分钱,都是实实在在的现金流。

就目前这个行情而言,现金流就是命根子,只要自己能活到其他开发商挺不住倒下的时候,所有的蛋糕都是自己的。

所以就出现了这么个奇怪的现象,资金链健康的开发商反而愿意降价,越缺钱的越不降价。

我了解到的是武汉的情况,但其他城市应该也差不多,一家开发商的总体战略应该是统一的,不会差距很大。

最缺钱的那些开发商已经不用聊了,他们不是不想降价,是已经失去了降价的资格。

这些开发商现在能做的就是等,等绳索缠的越来越紧,然后让命运来裁决自己。

黄奇帆说过,美国就500家开发商,结果中国有5万家,中国究竟需要多少家开发商?

5万家淘汰掉99%,也还有500家之多,因此绝大多数开发商在未来十年里,都是要被彻底洗牌的。

欧美的开发商负债率通常是50%左右,香港的开发商负债率通常是40%左右,而大陆开发商的负债率高达80~90%。

普通人一看,感觉这负债率差不多啊,也就高一倍吧,但实际上远远不是。

40%的负债率,意味着自己有60块钱,借了40块钱,然后干了100块钱的事,杠杆率是1比0.66,很低。

50%的负债率,意味着自己有50块钱,借了50块钱,然后干了100块钱的事,杠杆率是1比1,一般。

80%的负债率,意味着自己有20块钱,借了80块钱,然后干了100块钱的事,杠杆率是1比4,高的吓人。

90%的负债率,意味着自己有10块钱,借了90块钱,然后干了100块钱的事,杠杆率是1比9,高的突破天际。

1块钱干2块钱的事,和1块钱干10块钱的事,这债务风险能一样吗?

如果杠杆率达到1比9,这表示开发商无法经受一丝一毫的风险,有点风吹草动就原地爆炸。

当年2015年股票配资横行的时候,配过1比9杠杆的人,都知道这种杠杆爆仓那是多么的容易。

哪怕你的杠杆只有1比4,爆仓也是分分钟的事。

而中国有很多开发商,前几年负债率接近90%,三令五申之后现在还有80%那么多。

负债率50%到70%的开发商还有一丝辗转腾挪的空间,负债率80%以上的开发商已经失去所有操作可能性了,连甩卖资产紧急换现金的选择都没有了,现在除了躺平拖拖看,其他什么也做不了。

但实际上,国家5年前就示警了,央行2019年就到处找人谈话了,留的时间足够的多,结果这些房企在2020年还去砸巨资抢地王,根本就没有丝毫降杠杆的意思。

混到今天这一步,真怪不得别人。

恒大已经暴雷,所以恒大可以点名说,以前红极一时的恒大,别说舵主许家印,就算是恒大总裁夏海钧,当年也是特朗普带着伊万卡过来亲自签约的人物。 


如此风光的恒大,现在最大承诺也就只是保交楼了。

就我目前了解到的情况,不缺钱的开发商已经开始纷纷甩卖资产换钱过冬了,而最缺钱的那批开发商反而被负债率捆住了手脚动弹不得。
很明显,硬挺着不卖是解决不了问题的,80%负债率下,只要几年的时间,哪怕侥幸原价卖出,利息都能把那20%的本金侵蚀的干干净净。
不知道利息可怕的人,我再给你们算算账,假定开发商借债利率按7%算,80块钱负债每年应付利息是5.6元,而本金只有20元。
只要4年时间,利息就能吞掉所有本金。
如果你资产打95折,那3年就死。
如果你资产打9折,那2年就死。
拖,是不可能解决问题的,如果拖就能解决问题,那资金链健康的开发商为啥还要甩卖资产,大家都硬挺着高价卖不就完事了么。
当一家开发商的资金链紧张到不能,也不敢把资产进行低价处置的时候,其命运结局早就已经注定,剩下的无非就是时间问题。
奇迹是不会发生的,如果真的会发生奇迹,美国也不至于只有500家开发商。
2015年的去库存政策让本应破产的一批开发商拖到了今年,但他们依然没有吸取任何教训。
这次不管救还是不救,他们都活不下去,无论就是死在这一轮还是死在下一轮的问题。
中国房子已经到了需要70年租金才能回本的地步了,难道还能140年租金才能回本?
房价再拉起来泡沫就直接爆炸,横盘不动反而还能多拖几年。
但房价不涨,对于某些负债率极高且动弹不得的开发商来说,也是死路一条,他们只有暴涨才能救命,但暴涨会导致房价泡沫立即爆炸,到时候是整个行业一起死。
总之,中国的5万家开发商确实太多了,早晚会消失99%的。
不能打折卖,否则债务危机会立刻爆发,如果一家开发商已经到了这种地步,那就是死亡倒计时了,因为其他开发商在打折卖,反正注定只有少数人能活下来。
从我目前得到的市场信息进行判断,不少开发商已经到了救都没法救的地步,“果断处置资产”这种操作他们不是不想,而是不能,唯一指望就是拖时间等暴涨。
不暴涨他们肯定会死,哪怕横盘都不行,但暴涨是拉着所有人一起死,所以这类型的开发商注定会死。
拖下去有意思吗?多拖几年债务窟窿会被利息侵蚀的更大。
但好像他们也没什么好办法。
虽然我不方便点名,但可以透露一下,我聊的销售人员归属的开发商,都是名列三道红线上的,不然我也不会认为他们缺钱,本指望从他们那买便宜写字楼的,但全部被拒绝了,愿意诚意让价的居然是一道红线都没踩的那种开发商。
怎么说呢,从这种情况来判断,好几个大开发商明后年都得上新闻,大家等等看吧,到时候有不少瓜可以吃。
和大家分享下我刚探知的市场信息,希望能对大家有所帮助。

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