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我们对老破小存在着哪些误解


上海的房价之所以贵,主要是因为市区的好房子太少


我们之前统计过一个数据,在样本的41364个小区里,建于2000年底之前,房龄超过15年甚至20年的有20215个,老破小占比近50%




老破小占到上海二手房成交量的半壁江山,这也就意味着,大多数在上海生活的人买的、住的都是老破小

在上海的二手市场里,老破小一直是很有争议性的产品,比如脏乱差,不受欢迎等等,真的有那么不堪吗


就像我刚开始那样,很多人对老破小还是有一些误解,比如…


01
误解一:老破小很不好卖

有的老破小不仅流通性好,而且卖的还贼快,快到挂牌只用了1天就成交



链家中介曾统计出一个惊人的数据,高兴花园2020年实际成交套数超过300套,平均一天就有一套房子卖出去

抛开学区房性质的小区,改造更新后的小区,生活更方便、环境更加干净宜居。相比较同板块的老小区更容易流通



这是2020年的贝壳找房大数据,从全国层面看,2020年中国成交最快的10个小区,有五个在上海,且有三个是老破小,平均成交周期最快只有一个月



老破小的流通性绝不仅仅因为房龄老就难卖,小区的学区属性、板块价值、市场情况等等决定着它卖得快不快



最近我的踩盘经历里,中介也会告诉我,在上海卖得最快,流通性很好的房子,除了豪宅,就是老破小了,因为需求量真的很大


02
误解二:老破小=脏乱差


那你要看看上海对老破小是如何精细化改造的

这是上海长宁区的新泾六村

          

从小区大门看上去也就是普通的老房子,但在小区的内部却重新做了翻新。小区道路一旁做了人车分流走道,连墙面也粉刷了鲜亮的颜色

             

这样的焕然一新的小区在上海并不是特例,比如同样是老旧小区改造的金桥永业小区

              

小区外立面换上了很好看的颜色,包括路面两侧的杂草也清理了一番。看起来更加干干净净

                

该小区不仅将外立面美化升级,还为居民加装了电梯,上下出行便利许多。另外,增设非机动车车棚,还可以在里面充电

最影响小区环境的垃圾站点,部分老小区都做了整改,垃圾分类投放保持整洁

上海针对老小区的改造一直是很精细化的,翻新外立面、整改道路、加装电梯等等,经过改造的小区不仅卖相更好,住起来也更方便



03
误解三:老破小户型很不OK


你看到的是格局不好,但可以改造

下面这个老小区是传统的两房格局飞机户型,它做到了三开间朝南、格局方正、南北通透,而且没有过多地浪费走道面积

              

(图片来自贝壳)
小小改造一下更好用,比如客厅和阳台打通,或者在客厅再隔出来一间多功能房都是可以的

                

包括卧室的飘窗空间也可以做榻榻米和收纳,让小户型看起来更大

     

老小区的建造年限久,户型多少会有点缺陷,但只要不是太奇葩的户型,小小改造打理一下,用心改造装修之后,会让居住的幸福感大大提升



老破小最让人感动的就是它的得房率了,因为没有电梯公摊小,50平分分钟住出商品房70平的感觉


04
误解四:老破小不带学区就没有价值


热门板块内的老破小地段不要太好,升值空间大


像是虹口北外滩、徐汇滨江、黄浦陆家嘴等上海最炙手可热的板块

这些板块内的老小区,拥有周边的国际社区、地标性商场、永不拓宽的小马路以及繁华的夜景

处在这样的地段,房价也在10w/㎡以上,并不是只有学区才会赋予老小区价值,商业、教育、社区等资源同样是老小区升值的支撑




05
误解五:老破小会原拆原建或者拆迁

大部分很难了


所谓的原拆原建,就是指在一个地方拆迁后再回到原来的地方居住,前后住的房子、左右邻居都没有变,大家还是住在原先地址的房子里,只是房子重新建了


老小区并不是都会原拆原建或者拆迁,这样的老小区一般非常老旧,房龄甚至接近70年,比如原拆原建的彭浦新村就是67岁

给大家先看下上海划入旧改范围的那个“纸片楼”,它里面的卫生环境



原先纸片楼里面居民只能用过道上的公共厨房,如厕也只有手拎马桶。好一点的在室内挤一挤,做个厨房台面和马桶


像这样差的居住环境,感觉都不是这个时代的。不改造真没办法住下去

只有像这样的小区才有拆迁的可能,因为拆迁不是开发商盖房子,而是为了改善老小区的生活环境



06
误解六:老破小基本没有社区配套

你可能没见过市区更新后的老小区有多香



市中心的老小区不仅有配套,而且充满幸福感

他们有这样漂亮的小亭子,可以坐下来聊天、休息

(图片来自上海发布)
他们有这样充满活力的社区运动场,有跷跷板、无障碍推手等设施,在家门口就可以锻炼身体


还有专门的社区图书馆,拥有一处安静的阅览氛围,可以办公或者带孩子来这里阅读


(图片来自西长宁周到)
除了这些功能设施,小区内部还会有一个类似于居委会的办事处


一些生活中的基本问题如办卡、咨询等都可以在这里解决。不用特意跑到挺远的党群服务中心

住在这样配套齐全、服务亲民的老小区,幸福感不言而喻



07
误解七:老破小物业都比较差

上海老破小也拥有品牌物业,不过大部分应该都是后来换掉的

只要业主肯齐心,没有啥干不成的



比如闵行三佳花苑就用了万科物业,虽然是1993年建的老公房了,但万科物业管理之下,这个小区的气质就很不一样了

从墙面、道路整改、增加监控设施、增加绿化等,小区环境维持地就很好看

             (图片来自贝壳)

在环境维护上,其他老小区,即便是一面围墙,也会动手绘画出美丽的风景线

    

(图片来自网络)

小区秩序也会维持的很好,电梯也不是贴满乱七八糟的广告,而是敞亮的、整洁的

公共区域也没有遍地都是宠物狗的便便,反而是用心维护好每一处花花草草


并不是所有的老小区就只有一个门卫,老小区也会有一个好的物业,把小区整体面貌维持的更美、更干净、更整齐,把小区秩序管理的井井有条


物业所做的一切让老小区也能够展现美好生活的一面



08
误解八:老破小停车难无法解决


对老小区停车难的问题,上海一直在精细化的管理


以程桥二村为例,小区安心车库都进行了改造。增加了智能充电停车位、烟感报警器和消防喷淋系统等设备


同样,其他小区改造后的公共空间增加不少车位,比如道路两侧、小区楼下空地等等

                (图片来自上海发布)
停车位改造后的小区内部,几乎看不到堵成浆糊的画面。反而是干净、有序的停车环境。这都离不开上海对于老小区的投入整改

最后,说了这么多,不是要吹老破小有多好,而是希望让大家看到老破小那些好的地方

它们也可以有优美的环境、完善的配套,凭借着学区价值、板块价值卖的更贵更快…


每一种产品形态都有它存在的价值

以上为正文,来自微笑向暖

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