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牲产队长:取消商品房预售制的时机到了吗?



 

两会上,许多代表都提议,取消商品房预售制度。
 


这一提议很快就冲上热搜。这种热搜不是花钱买的,它所反映的是真实民意。老百姓忍受商品房预售制度已经很多年了,不少人更是在这里面踩了不少雷,掉进不少坑。
 
商品房预售制度最开始诞生于香港,被称为“楼花”。
 
什么叫“楼花”?就是把商品房的规划图拿出来卖,楼一栋都没有建。房地产商只需要拿地,然后把小区规划图拿出来,就可以卖给购房者了,迅速回笼大额的工程启动资金。



某小区规划示意图


拿到钱后,房企只要在约定的时间内,把房子建设完毕,按时交房就完事了。即便延期交房,因复杂的购房合同由卖方拟定,买房者缺乏专业的法律知识,往往也得不到违约金赔付。在烂尾楼中,开发商常常是拍屁股跑路,而购房者却只能吞下苦果,收房遥遥无期。
 
像广州著名的烂尾别墅群——澳洲山庄,烂尾超过25年,业主从黑发熬成白发,也没能收楼。维权官司打到精疲力竭,开发商破产跑路,法院想支持业主,也同样有心无力。在维权的早年,澳洲山庄的业主还积极接受媒体采访,希望借助舆论引起有关部门介入。
 

澳洲山庄施工未完成的建筑


可是,25年过去,前前后后,大大小小的媒体都去采访过,曝光过,澳洲山庄的烂尾问题始终无法解决。其根源就在于,商品房预售制度。
 
如果是现房销售,就绝不可能出现楼盘烂尾现象。
 
一个楼盘烂尾,往往砸进去的是无数业主大半辈子的血汗钱。楼没有收到,银行贷款还要还,这就宛如一座大山。前半辈子的血汗钱都付了首付,下半辈子还要扛着银行的贷款。最终是,钱没了,房子也没有,真真是买房撞上烂尾楼,大半辈子一无所有。
 
取消商品房预售,是广大人民的心声,也是广大烂尾楼业主不可承受之痛。
 



这不是第一次有代表提议取消商品房预售制度了。这一提议,已经在舆论场上沸沸扬扬了十多年。可为什么商品房预售制度迟迟难以取消呢?
 
这里面有三大难点:
 
一是,商品房预售制度有利于降低中国城镇化建设的成本。房企是城市建设的主体,降低房企的门槛,就是降低城市建设的门槛。通过商品房预售制度,能够迅速聚拢资金,集中社会资源,加速推动中国城市化建设。
 
二是,商品房预售制度有利于土地财政高周转、高回报。土地财政是中国财政收入中的核心来源之一。商品房预售能加速房企回笼资金,有了钱的房企则在买地方面,出手更快,更狠。土地财政也能获得丰厚的回报。
 


依托于土地财政获得的税收,政府可凭借充裕的资金大力推进公共建设,完善中国城市基础设施。
 
三是,降低老百姓的购房成本。买期房就相当于提前2-3年买下房子。在房价高涨的年代,提前2-3年购买的房子价格一般都要低得多。队长有个朋友,在中山买下一套期房时,总价为50万。可当交房时,那套房已经涨到200万,翻了4倍。
 
同一套房,如果是买现房,就要等到房子溢价充分释放,以更高的价格购买。
 
以上这三大难点产生的根源就在于,房价快速上涨。如果房价快速上涨的预期消失,那么,期房就仅仅有利于开发商。房价不涨,地价也不会涨,房企就不会高周转买地。
 


对土地财政而言,中国整体城镇化率已经高达64%,即将触顶。东部某些经济发达地区城镇化率更是超过80%。政府手里能卖的地已经不多了。土地不能再放量出售,必须留够产业用地的空间。对政府而言,未来更需要规划产能,发展产业经济,而非房地产。
 
因此,在队长看来,议论了十多年的取消商品房预售制度,到2022年,已经具备实施的条件。
 
一是,中国严控房地产行业,坚决将房价快速上涨的趋势给遏制住了,打击了一批炒房团,让炒房者无机可趁。
 


二是,在央行“三道红线”的指导下,中国房企经历了一轮痛苦的刮骨疗毒,房地产行业迎来大洗牌。这让房企从扩张,趋于保守和稳健。“去库存”和“保交楼”成为房企首要任务。
 
三是,在房企债务危机频发的当下,购房者更倾向于购买现房。对房企而言,采取现房销售也能提振购房者的信心。像深入债务泥沼中的恒大就宣布,将全面转向现房销售。
 
没有了房价快速上涨的预期,无论是房企,还是购房者,都更有耐心。房企需要清库存,房子的金融属性降低,刚需和改善型住房也使购房者更加冷静,不再为炒房而疯狂。
 

此时,取消商品房预售制度,既能进一步推进房企“降杠杆,降负债,去库存”,还能增强购房者信心,促进房屋销售回暖。

 
最重要的是,房企已经适应了过苦日子,紧日子。身处债务危机中的恒大尚且能够立志现房销售,其他房企也该向恒大学习。勒紧裤腰带,一分钱一分货,一手交钱,一手交楼。
 
取消商品房预售制度,告别烂尾楼,把选择权交到老百姓手里,不要再让购房者被开放商套牢了。
 
此时取消,时机恰好。
 

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