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横琴最近怎么了


嗨,我又来了

这两天国家层面再次站定“稳”字调,此时此刻能谈的了稳资产的城市一只手能数的过来,横琴可能就是其中之一

今天和大家聊横琴

我想不管你在哪里,大概都知道这个地方,这应该算是比较少的一个板块能够拥有全国市场认知的这么一个地方

这点可能上海感受最深,这也是为什么这个时候我们将目光再次锁定横琴

提到横琴大家都知道,他的优点或许也能说出一二,但是这么多年过去了,横琴有兑现么,最近两年的横琴,还是你印象中的那个样子么

这是今天这篇文字想要和大家传递的


大家印象中的横琴,或者认为横琴好的地方,不少人第一反应是这些



比如说他离澳门很近,离香港很近,肉眼就可以看到

比如说整个粤港澳大概念直接利好了横琴

比如说横琴也好珠海也好大兴土建,通桥串联周边四至

很多人很多文字其实都在说这些

这些说的对么,当然都对,这些都是客观事实

但是另外一个维度,关于这一些,其实已经说了快13年了

在整个2009年确定横琴新区这个概念之后,整个珠海都在说着这些利好

如果十多年一直在说一件事情,那其实对所有购房者来说其实是很担心的

但是另一侧,现在的横琴二手都要七八万了


值这个价钱么,未来还走的动么

这是今天想和大家聊这篇文章的内核

01

从一份关键文件说起

横琴最近一次政策利好,也是最大一次政策落地,其实是来自去年9月5号

就是这个


《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》的落地

内核在于服务澳门经济多元发展、探索新经济及粤港澳合作新模式

我想很多人都知道这件事

我买了官方出品的手册,拿着笔看完之后再去的横琴,不得不说只有了理解了这本手册,你才会知道真正的横琴

理解横琴,首先需要理解政策落地的边界

但是所有的利好只有明确具体的落位边界,我们才会知道选择的地方是否和政策有直接关系

这本手册的整体定位大家可以看好,本质上是横琴和澳门的深度合作

所以整体的基调仅确定在横琴之内,离开横琴一米也不属于政策覆盖的范围

目前横琴也正在各进出通道建设“二线”关口,不久后这里将实施封关运作

第二对于横琴自身来说,哪个区域才是最大受益者

从边界上来说是整个横琴,但对横琴来说因为发展轨迹的原因,并非所有地方都能够享受到这样的利好

来看一张图


整个横琴有很多的山体,这些自然就不能发展

从规划和发展轨迹来看,东北部承接了最大利好

规划上来看,横琴从南到北可分为三大部分,南部以长隆度假区为主发展旅游;中部侧重科教旅游;北部则为金融、总部经济核心区,土地更是稀缺,尤其是住宅用地

从发展来说,受东部澳门、珠海主城影响,横琴前期开发是以东部为主,目前东部核心区土地极度稀缺

而已经开发的商务、商业、教育医疗等配套资源也让东部顺势进入城市的“半熟”阶段,这两点也让东部有了双重稀缺属性

两个不同的方向,却有一个土地极度稀缺的交汇点

就是东北部围绕在澳门和珠海十字门两侧的这么一条环状土地带

未来金融领域的深度合作,也是落位在这一个区域内

加上整个横琴只有8%的住宅用地配比,横琴可开发的住宅用地已经不多,而东北部的那个交汇点更是稀缺中的稀缺

开篇二手房即是在这个片区边缘

所以未来整个横琴的各种可能,这个区域的价值就是我们最关心的地方

那这寸土寸金的土地上会有什么样的改变

02

这两年横琴最重要的一个改变

我们最关心的当然是产业和人才


如今的横琴核心区已经树立起了足够体量的楼宇,未来这些空间下能否装下产业以及人才,才是横琴发展的关键

关于这里的一切

横琴产业的野心在哪,横琴有一份明确的产业落位计划

产业发展方向也非常明确,就是承接澳门、香港的资金密集、技术密集型企业的外溢


当然这些产品是规划,怎么让他们愿意进来则是关键

这个时候政策的作用就体现了,整个横琴岛上有着非常诱人的政策力度

首先,对合作区符合条件的产业企业减按15%的税率征收企业所得税

要知道一般企业所得税税率在25%,10个点的税率意味什么

比如一家科技公司年利润在1500万左右,到合作区后就可以整整少交150万企业所得税

这还只是一家中型企业的规模,我想没有一个老板会不喜欢

第二个,更重磅的

去年9月发布的《横琴粤澳深度合作区规划》中,有一个一二线划分法



将横琴与澳门之间设定为‘一线’,横琴与内地之间设定为‘二线’,然后在一线,货物及物品可以免(保)税进入,到了二线才征收关税


横琴岛,本质上就是个免税岛

另外对于横琴岛上的产业而言还有个30%的数字

「对合作区内企业生产的不含进口料件或者含进口料件在合作区加工增值达到或超过30%的货物,经“二线”进入内地免征进口关税」

换句话来说,如果你免关税进口的东西,在横琴岛上加工后增值30%之后,进入到内陆就可以完全的免关税


想想看,如果你是老板,你愿不愿意在横琴岛上开公司,尤其是高新技术、高端制造类的

就这一个政策,如今整个横琴的大量高新技术、高端制造类公司在雨后春笋般的崛起,这些都是这两年发生的结果


03

金融产业这一点会成横琴“核动力”


最厉害的还是横琴的金融

关于横琴的金融可能很多人也听说了,但是到底金融怎么落


我们从关于横琴的每份规划里,都能找到相当篇幅关于金融的描述,因为探索发展金融是横琴本身的立身之本



根本就是一个词:离岸金融

这是一种设立在一个地区内的金融机构,却不受该地区金融管制,可以自行进行资金融通的活动

目前香港的离岸金融发展比较成熟,其他重点探索离岸金融的区域有前海以及横琴



而横琴经过长期探索,也终于在这两年开始爆发


有这样的政策支持,你说金融企业愿不愿意来


当然也是雨后春笋般的落地,这些也是在这两年才有的变化,落位在哪里,全部在横琴一个地方


横琴金融岛上

这里集结了横琴最高端的写字楼群,金融企业占比将近50%


▷ 今天的横琴,VC/PE(私募股权投资行业)机构数量排全国前10

▷ 横琴的私募基金管理的基金规模达4977亿元,差不多是广东(不含深圳)管理基金的一半 ,全国排第8
▷ 全区金融类企业超过7000家,资产管理预计超24000亿元,横琴金融企业的数量占全市95%

如今横琴上的金融发展潜力超乎你的想象,而整个区域在金融和产业的双向驱动下也像滚雪球一样越做越大

04

有了产业,有了钱,还需要什么

来看人才


现在在横琴工作的人,都对一个数字比较敏感,15%

《横琴粤澳合作区建设总体方案》(2021年):对在合作区工作的境内外高端人才和紧缺人才,其个人所得税负超过15%的部分予以免征

这条对横琴人影响巨大,自出台15%这个数字以来,来自香港、澳门的非居民纳税人已经合计减免税额共计88.61亿

另外横琴不同的地方在于,它有一整套人才供给的内外体系


很多知名高校像北师大、北理工、中山大学都在珠海设立了分校,这件事很快也会发生在横琴


在那3份横琴发展的纲领性文件中,“办大学”这件事是按年提的



对外,它通过税费、制度、优惠、补贴、人才清单管理、博士后科研工作站、创业补贴,来引进国内外知名专家、拔尖人才和高层次留学人员



对内,它自己邀请全国顶尖大学来横琴办学,引进世界知名大学和特色学院,力推世界一流大学和一流学科建设,培育自己的高级人才

这是一个内外结合的人才机制,有点像人才全生命周期的管理

而这些年横琴的实际人口数也有了很大增长,过去10年横琴新区人口保持高速增长,人口的年均增长率16.29%



©横琴新区第七次人口普查


为什么求贤若疯,为什么这么注重人才,因为人才供给的身后,站着一个庞大的产业群

所以不知道各位是否能够理解横琴最近两年的不同



05
再聚焦一点,是横琴的这里


除了我们看到的地理位置近,以及各种大概念,横琴最大的变化就在于2021年的粤澳深度合作区的重点落位

一系列让人没办法拒绝的条件,让人、产业、钱都选择蜂拥而至,从而成为一个凝聚力在推动着这个板块在高速发展


一切以产业为核心,这成为整个横琴上住宅土地被限制在8%以下的重要原因

因为产业的发展和板块的能级实在太重要了,如果横琴像其他区域一样批量出让住宅土地,那么对于这个板块而言一定是本末倒置的结果

当然,这也客观促成了横琴上那仅有的住宅二手房能突破7万

毕竟太稀缺

所以你要理解横琴的价值,必须要知道横琴的发展

无数人来到珠海,不论在哪个版块都在说着差不多的故事,几乎所有地方都在蹭着横琴的热度,但是我们需要明白

哪怕是在横琴


在横琴能够称得上价值高地的地方,也就只有这一点点的地方



就是图片左侧这么一点点的横琴金融岛上

这里才代表着横琴的未来,这里也代表着横琴的价值



06
而这个项目也成了核心区的唯一


横琴只有8%的住宅用地未来的住宅供应也主要集中在横琴中部

作为横琴金融及总部经济核心区的金融岛,土地供应更是零

而眼下在横琴金融岛上,能够称得上住宅社区的项目,其实选择就一个

华发广场(ll期)横琴府


是现在横琴金融岛唯一在售的纯住宅大社区,也是未来的唯一



镜头从左到右,分别是澳门和项目,距离对面澳门最近距离只有186米,要多近有多近,站在楼道里都能感受到穿堂风

另外围绕环岛东路,可以看到励骏庞都、中央汇等商场、美食、休闲娱乐场所

还有学校、医院、运动场馆等生活配套

过去你很难将横琴和烟火气联系在一起,现在这里咖啡、小吃、美食、海鲜逛不完,就算晚上11点也依然有夜市


这些都是这两年发生的改变

所以对于这个项目而言,完全不用去解读区域,只要这一个稀缺就完全没有去化的问题

但是为什么还是要和大家聊这么多关于横琴的发展,就是我们需要对横琴有着充足的价值认知


我们已经看到的漫长发展轨迹,对于横琴而言可能还只是刚开始

对于华发广场(ll期)横琴府而言,这个项目早就没有去化的问题,但是他们坚持找我的原因就是,希望我可以说好这个横琴故事,让大家明白横琴的未来到底在哪里


最后
作为个人我补充一个信息给大家,文章开头的那个二手房项目并不在横琴金融岛上,但是价格也到了7w+

而横琴府作为横琴核心区唯一也是仅有的一个一手房,备案价格5万/平米

懂的都懂

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