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什么样的车位才值得投资


对于很多人来讲,除了房子,车位也是可以投资的,不少车位买入卖出之间的价格可以直接翻倍,成为很多人的一种投资选择


令我印象最深的天价车位,是上海徐家汇的东方曼哈顿。一个车位能够卖到160万左右

咨询得知这个小区都是不带车位的,160万车位的背后,还是因为车位配比不足


小区车位配比只有1:0.24,意味着有四分之三的业主没有车位,供求关系严重失衡,车位价格也就上去了

但不是说什么样的车位都适合投资,车位投资的背后还是有一定逻辑的

01 

越是稀缺地段,车位配比不那么高的小区车位更贵

以中远两湾城为例,一个车位成交价都已经在60-65万


小区在普陀区武宁板块,车位配比只有1:0.5。 在车位不足的条件下,越是稀缺地段,车位涨价幅度比房价上涨还要大

一两个小区可能只是个例,包括其他小区,只要车位不够,车位就会卖的比车还贵,一个车位高30万上百万也越来越常见


出现天价车位,最直接的因素就是车位太少,需要车位的人又太多,当大家都去抢车位资源的时候,车位自然就升值了

车位配比低的小区,车位价差更明显

比如下面这几个小区,车位比都没有达到1:1比例,而且随着车位比的减小,差价也拉大

差价表示车位价格和该环线的平均车位价格之差,增长则是指的比该环线平均价格,增长了多少

可以明显看出,车位比和车位价格的增长是呈现负相关的

哪怕是同一地段的小区车位,车位配比不同,价格都有可能相差很大

(数据来自上海链家)


比如瑞虹新城两个小区,二期车位配比比一期车位还要低,一个车位就能多卖12万

同样地段、差不多档次的小区、同样的车位、配比低的小区可以多卖20%-30%的价格

可见车位配比对价格的影响有多大,那么什么样的小区车位配比低呢

一般就是老小区,而且是中心地段的老小区。像上海市中心的老破小,车位比有的只有1:0.61,缺少停车位最严重的小区,车位比甚至达不到1:0.5

老小区很多都没有地下车库,道路上很多还都是公共车位,停车资源紧张,所以一位难求

而且市中心的车位,都属于稀缺资源。本身价值属性就高,未来停车位也很难扩充,即使有也只是边角料里抠出来少许车位,怎么说老小区车位未来都会是一个保值的商品


加上内环内的小区停车麻烦,居民甚至都要把车停在附近的商业办公楼,每天来回折腾,家门口一个固定车位显得尤其重要


所以,选择车位配比低的小区,车位稀缺更有升值空间,中心地段的车位价值也更高


那是不是车位配比低,就一定供不应求呢


但其实不是,车位紧不紧张还要看小区对车的使用情况


02

入住率高的小区,且不依赖地铁、公交出行,车位需求更大

入住率越高的小区,车位的价值也更高

对于停车位与住户比例几乎小于1的小区,加上一些小区地面不让停车,等到小区日渐成熟、居民都入住后,使用车的人也会更多


对车位的需求变大使得停车位会更加紧张,出现几户人家抢一个车位的情况

这个时候,停车位可能会被一些人抬高,租金和售价可能会翻倍

车位有一个比较特殊的地方在于,在流通性上是有局限性的,它只能在小区内部流通。换句话来说,你买了车位之后,它只能在小区业主之间流通

所以,要选择对车位需求比较高的小区。一般看两点,一是入住率高不高,还有就是业主是不是经常开车

入住率高的小区车位需求也会增加,车位流通起来更容易

但并不是每家每户都会买车的,所以还要选择不太依赖地铁、公交出行的小区

有的小区对于车的依赖性不高,比如地铁盘、刚需盘可能只会偶尔开车,短时间可能都不会买车位

以我合肥的一个朋友为例,他对车的依赖性就不高,一直没有买车位

他家小区离地铁不到一公里。而小区门口就是公交站,平时上班要么坐地铁要么坐公交车,很方便


很少会选择开车上班,而且家里的车基本上都放在爸妈家,节假日才会开几次

他家小区很多还都是用公共车位,月租也就500-1000元左右,偶尔用几次,相对来说租车位比买车位更划算

所以,在这样依赖公共交通出行的小区,车位对他们来说并不是必需品,花几万或者几十万买个车位显然不值得

从收益的角度考虑,那种入住率高达70%以上,且经常会开车出行的小区车位更具流通属性

03 

还要考虑周边是否有公共停车位,以及公共停车位的收费标准

有的小区车库资源虽然紧张,但仍然有公共停车位可选择

相对来说,只有买一个车位的成本低于公共停车位的情况下,才会有更多人选择购买小区固定车位

所以,判断一个车位是不是值得投资,还有考虑小区周边的公共停车位情况如何

像有的小区虽然有公共停车位,但要么远要么收费太高,长期来看肯定是拥有一个固定车位更划算

停车不仅看收费,还要考虑时间成本以及体验感。如果公共停车位在三公里以外,那么每天开车回家就面临这几个固定步骤:

1.先把车开进小区里,绕几圈,看看能不能找到个空置车位

2.如果找不到,只好把车开至小区外三公里处

3.最后,步行二十分钟回家

可想而知,每天停车会有多麻烦,而且有的公共停车位收费还不低

附近没有医院、商场、办公楼、公共停车场这类可用车库资源的,居民也只能选择小区车库,再贵也得用

如果周边有性价比很高的公共停车位,车位大概率不会增值,且租金收益也不会太好

(来自上海大调研)

上海在加大解决停车问题,建设一些亲民的停车区域。所以有的小区享受到停车改造,在附近10分钟的步行距离,只要400-600元就能包月停车

在这样的小区,使用公共停车位性价比更高,一般也不会选择固定车位,因此车位带来的收益也不会有多高

所以选择一个车位,还要考量一下小区周边公共车位情况,如果小区车位缺口在附近公共车位能够补足且价格优惠,这样的小区就不太适合

04

有一个趋势是,我们需要的机动车停车位是一直在增加的

因为现在的车位需求量越来越大,汽车保有量每天都在增加,一个家庭同时拥有两辆车越来越常见,即使现在没有车的家庭,也会为未来做准备,尽早买下车

截至2021年9月,全国机动车保有量达到3.9亿辆,其中汽车2.97亿辆

按照14亿人计算,相当于约每5个人就拥有一辆汽车,其中上海超过400万辆,上海市每年的机动车注册量还在增加

未来新能源汽车是一个必然趋势,越来越多的家庭有充电需求

从上海新规上也能体现:3月1日,上海开始推动充换电基础设施建设。到2025年,满足125万辆以上电动汽车的充电需求

新能源车需要充电桩,于是推动了对车位的硬性要求,带充电桩的车位,未来会更受欢迎

总之所有的价格波动最终都源于供求关系。车太多,就需要更多的车位,那么车位投资价值也就上去了

投资车位需要从车位配比、入住率、是否依赖公共交通出行以及小区周边有没有公共停车位,多个维度来判断一个车位的需求度高不高,需求度越高越值得投资


以上为正文,来自微笑向暖



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