另一种视野看新闻

一些城市的二手房挂牌量有点夸张了



今年开始,我越来越觉得购房者,有必要去关注些宏观数字



比如你所在的城市一年卖了多少套新房,多少套二手房


如果目前上海二手房挂牌量是3万套,这个数字是高还是低,很多人是说不上来的

判断一个城市楼市基本情况,大部分时候是看二手房

新房受到政策干扰较大,二手主要人选择为主,最能体现当下最真实的市场

所以,我统计了链家网目前全国各地主要城市的二手房挂牌量



根据这些数字,我们可以大致看到哪些城市二手房的库存量最大,同时对全国主要城市的二手市场冷暖情况有一定判断


01

不统计不知道,统计结果出来吓一跳

我根据链家网目前显示的二手挂牌量做了表格

单纯从数据来看,四个一线城市里,库存量最大的应该是广州



(PS:深圳、上海采用核验价前数据)

上海在去年核验价之前挂牌量稳定在3.5万套左右


这两个一线城市的二手市场已经被限制死了,也可以看出城市的价值,正因为供不应求,在房住不炒的背景下才有了第三只手的干扰


统计到新一线城市的时候,我发现数据明显地有了变化


新一线城市,二手房挂牌量已经明显超过一线



目前在新一线城市中,也就长沙、东莞、无锡的二手房挂牌在3万套左右,其他动辄就是7、8万,甚至10万套以上



在链家网上全国二手挂牌量排名前十的城市如下:重庆、天津、成都、沈阳、南京、苏州、西安、哈尔滨、大连、合肥


重庆17.2万套、天津15.2万套、成都14.2万套、沈阳13.9万套,这些都可以说是全国天量二手房库存城市了

02

是什么导致了这个城市二手房存量奇高

接下来介绍一直以来,库存蝉联全国第一的城市:重庆


说实话,这个城市到底有多少二手房同时挂牌,一直是个谜

重庆的二手房库存曾在今年3月一度超过20万套,还上了微博热搜,连央视都报道了

去年有人统计过诸葛找房上重庆二手的挂牌量,2020年最高峰的时候曾经超过30万套


但不论是20万,还是30万,重庆二手房的这个体量,是上海的十倍,隔壁成都的二倍,绝对是全国二手最大库存的城市


为什么重庆二手挂牌量如此之大,几乎等于一个县城人口


是因为房东恐慌抛售吗,还是因为流通速度慢,没人接盘

当我们面对这个城市的时候,必须要接受个前提,就是这里的巨量新房供应

重庆一直奉行“天量供应稳房价政策,用大量的新房供应来压低房价,这一招也确实奏效


重庆主城历年新房成交量都在2000-3000万,过往十年成交存量应该在3亿平方米


供应量大了,给刚需更多选择,以供应量压低房价,但天量的供应,也导致了一手房的密度很高,在重庆你看到的小区,基本都是3以上的容积率

随便点开重庆一个区域的二手挂牌,一个小区可以有500套房源出售,据说重庆曾经挂牌量最高的小区达到1000套以上



不仅如此,在新房供应大的城市里,大部分购房者会有类似新房癌的情况


二线城市因为还在城镇化加速的阶段,新房是楼市供应主流,所以在房价差不多的情况下


优先选择新房,愿意买二手房的人比较少


因为以上种种,重庆一直以来是全国二手挂牌量最大的城市,库存量从来没有下来过

03

二手库存量最大的城市,楼市就最危险么


倒也不一定

比如说重庆,目前的二手房挂牌量,重庆位居内地城市之首,高达17.2万套,最高的时候曾经达到30万套,存量是上海的10倍


但要知道所谓的重庆市,其实相当于重庆省,常住人口高达3205万人,接近于贵州一个省的人口,超过了全国所有一线城市人口


我们以七普的人口数据来看,可以得出一个平均数据,更能够看出目前各城市二手存量的真相

比如,看似库存最大的城市重庆,实际上并不是人均库存量最大的城市,而人口基数不到千万人口的沈阳、南京,以66人、74人/套高于重庆

从这个角度来看,几个重要城市中沈阳和南京的人均二手库存量更高


同时从七次人口普查的数据来看,重庆十年内增加了约320万的人口,年均人口增长量为32万左右


因此可以看出即便是存在天量二手库存的重庆,背后有全国最大人口规模的支撑,同时也有非常可观的人口增长

反之


楼市最危险的城市,我认为是一直在救市的哈尔滨


大家看哈尔滨的数据,仅论二手房挂牌量,哈尔滨是10万套,在统计的城市中排名第8位,看起来并不是太严重


但是哈尔滨的面积达到5.3万平方公里,差不多是8.4个上海的面积,一半浙江省的面积,面积一大,人口密度就低,哈尔滨是全国人口密度最低的副省级城市


让人觉得危险的的有两件事,大量的人口正在流出哈尔滨

再说人口,去年的七普数据,哈尔滨的常住人口从1063.6万下降到了1000.99万,减少了62.61万人


还有一个关键的信号是,过去10年哈尔滨小学生人数流失率高达14%,小学生的流失,表明了未来人口增长的受挫


所以未来哈尔滨的人口流失,大概率还要加速

不仅如此,这个城市的新房也很难卖

去年哈尔滨印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,明确鼓励开发商采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房


鼓励开发商降价,哈尔滨也走在了全国前面


新房卖不出去,面对这么多的二手库存,人口负增长的哈尔滨


已然是我眼里,目前全国楼市里风险性比较大的城市之一



04

我们要看到不同城市二手挂牌量背后的原因

重庆一直以来都是挂牌量最高的城市,但实际上这个市场一直很稳定

对于几个一线城市来说,比如上海、北京,如果二手挂牌量突然暴增也不会有太多的风险

原因是像这样能级的城市,依然还在限制人口流入,房子的库存再大,只要放开一些口子就能消化,不会存在大量空置,降价抛售的风险,对于此类市场,潜在的购房需求还是很大


上海去年成交的二手房差不多24万套,不论是3万套还是10万套的挂牌量,其实都很正常


重庆虽然有17万的挂牌量,整个城市有3000万以上人口的规模,但一年也成交了14万套的二手房,数字高仅能说明这是一个很活跃的市场

相反,值得警惕的是那些人口基数比一线城市小,挂牌量却很高的二线城市


比如,沈阳、哈尔滨人口仅只有1000万,仅在链家一家网站上的挂牌量就可以达到10-13万套之间,和重庆相差不大


但要知道,沈阳在贝壳上过去90天的二手成交量在3000套左右,一个月仅成交1000套


以这样的速度,意味着仅链家一个平台,沈阳卖完现有库存,都要十几年

还有一个数字,2021年全国人口增量只有48万人


这个数字告诉我们,人口红利的时代已经过去了


当人口也进入存量竞争,那么城市之间对于存量人口的竞争即将进入白热化阶段



我们应该担心是那些挂牌量激增,库存量大,且长期来看人口还在不断流失的城市

二手库存量大不可怕,最可怕的是没有人接盘

以上为正文,来自乔不丝






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