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上海第一批高层住宅,结局怎么样了


我们现在住的高层,如果不拆迁,未来会怎么样,你想过吗?

经常有人忧心忡忡地提问,自己买的房子,过上二三十年会不会变成贫民窟。高层住宅的老化情况,看上去要比低层还要严重,而且更难解决。

这种担心,确实有一定的必要。高层比起低层,更难改造,并且大大降低了拆迁的可能性。以高层的居住密度来看,拆迁的成本太过高昂,未来拆迁难上加难。

未来的20年、30年,很可能现在的高层建筑产生的后遗症将会不断地显现。

高层住宅进入到我国可不是近期的事情,我们不妨来看看以前的高层建筑现在的维护情况,也给我们的未来做一个参考。

我直接找了上海最早的高层建筑。

通过它的现状,可以为我们现有的高层建筑取经,看看当开创性的高层建筑落后于时代后,是如何解决的。

01

四十多年前的高层,现在是什么样的


(来源:璀璨徐家汇)

位于徐家汇体育馆附近的徐汇新村,在七八十年代,是上海妥妥的地标性建筑,老上海人习惯称它为“九栋楼”。


当时是由6幢13层和3幢16层的高楼组成(1994年又各自加盖了一层)。

这是上海第一批高层建筑,比起我们中的很多人都要年纪大,当时的建筑理念已经和现在有很大差别。


(来源:华建集团上海建筑设计研究院)

别看七十年代,在老上海人眼里,这里还不属于完全的市区,旁边还是农田。但是,徐家汇的这九栋高层,不在这个范畴内,属于上海的标志,是上海的楼王。

我们现在总是用理想家居生活来形容某个楼盘的优质。毋庸置疑的是,在当时,上海人的理想家居,就是这里,就是这九栋上海唯一的高层楼盘。

它满足了当时上海人对理想住宅的一切想象,在那个年代具有十分特殊的意义。

实地走访七十年代的高层,理解了当时人们对美好生活的期盼

刚下地铁,我就明白了为什么这里被当初的老上海人们所喜爱。


九栋楼就在上海体育馆旁边,地铁出来就是。


上海体育馆是1975年竣工的,是当时全国规模最大的,能够容纳万人以上的体育馆,设施也是最为先进的现代化体育馆。

在当时的上海,这地段就是政治文化中心,占据了妥妥的C位。


而在C位旁边的九栋楼,旁边是宽敞的大马路。大型体育馆加交通便利,这即使在市中心也属于是稀有的黄金地段了。


(来源:上海徐汇)

七十年代的马路没有现在这么吵闹,不仅如此,九栋楼旁边少有高层建筑,居住在这种繁华的地方,足以让人傲视群雄。


九栋楼就位于地铁口附近,还是典型的板楼设计。


看来当时的人们更注意采光。注意看,房屋的密度,以及家家户户向外延伸出来的晾衣杆、空调架。

 
这栋楼在建设的时候明显是设计了让很多人居住,可以看出当时在向高密度住宅进行过渡。
 
最开始建设的为了改善住宅条件的,还是类似曹杨新村那样的低层,再后来则是3-6层建筑,这是一下子过渡到了10层以上。
 
这些高层,象征着上海住宅从刚需型向改善型的过度,所以我们在开头提到了,这里对上海人来说有着特殊的意义。

 

(来源:璀璨徐家汇)

虽然有人说,这九栋高楼整齐划一、平平无奇,但是在我看来,即使在今天也是非常不错的建筑。


即使从航拍图上看,相比较于周边高一处低一处的杂乱,这种整齐才是最好的。

虽然当时和现在的社区理念不太一样,整体坐北朝南,不像是现在流行的围合式社区的设计,但它保证了采光,让每一户人家拥有比较好的采光面。

唯一比较落后于时代的是,彼此之间的楼间距并不足够,没有设计出足够的停车空间。


这也是老小区的通病了,受限于当时的时代眼光。不过楼间距倒是不太遮挡阳光,仅对小区内部的空间影响较大。

想想即使是我,在当时面对这样的高层也很难不动心,即使它现在有着沿街、社区空间小、车位不够的缺点,但是地段的优势、好的采光面等也足以覆盖住它的缺陷。

那么,让我们一起来看下内部,看看七十年代的高层,内部是否会变得不太适合现今的住宅趋势。

02

七十年代的住宅,最大的问题还是在内部

对于七十年代的高层住宅,从外表来看,其实大毛病是没有的。当时建筑的人还是很有先见之明的设计成了板楼,比起塔楼要好得多。

外表还挺能打的,在现今也不算是过时的建筑,也仅仅是有一定痕迹,通过刷漆或者是其他更新外立面的手段后,还是可以继续居住的。

问题出在内部。

 

我们直接从漕溪北路沿街这里进去,这里也是入口大门处。(疫情防控之前去的,未曾出过上海和接触过外地来的人,全程戴好口罩手套无接触,符合防疫要求)

 

大门处其实还比较古典,每一栋楼都像是独立的社区,有一个保安室,原本我以为是收发快递的,结果写着拒收快递。

铁门比较新,应该是近几年换的。早已不再是七十年代的产品了,通过对讲机等和内部联系出入。

绕过这个类似保安亭收发室的地方,才到了电梯处。电梯对面是邮箱和宣传栏,也挺符合现代居住环境的。

双电梯的设计也很现代化,看上去,七十年代的高层住宅和现在的没什么特别大的差异。

但是我注意到了一点,虽然里面的内壁和地板都有更换过的痕迹,但是顶上的管道和线路还是比现代住宅要显得凌乱了些,这些应该是不好大动工的地方。

往里走,你就会明显发现和现代住宅不同的地方。

 

比如一望无际的过道,旁边都是各个住户房间,有点类似于酒店或酒店式公寓的造型。

看着住户的密度,两梯近十户,这对于高层电梯来说有点吃紧。

虽然也不能说不现代化,毕竟酒店式公寓也是类似的设计,但是注意到没有,它的走廊过道特别窄。

很多层在门口放个鞋柜或者是其他杂物就直接将通道堵了将近一半,这让通行变得越发窄小。这种空间想要推上来一辆自行车,那就直接将道堵住了。

这其实是有一定安全隐患的,需要特别地注意,虽然我注意到了有防火器材以及电梯口都没有被堵塞,但是放置的杂物还是会引起一定危险。

虽然过道特别窄,不过对当时的设计师来说,还真的是考虑了蛮多东西的。我们的酒店式公寓,两侧都会有房间,这里的另一面直接没设置房间。

因此,现在使用了大面积的玻璃,让通道拥有良好的采光和通风,不会让住户在阴雨季节难受。

这种一面房间、一面玻璃的设计,其实看上去更像是现代学校的设计。

但就像是我说的,过道是真的非常窄,而且户均密度过大了,这么多户享有这么一条窄窄的通道,直接造成了通行不便。

而且户数多了,隐私保障也比较低。

至于房间内部,我特地找到了平面图。

(来源:链家潘聪强)

别看它的面积比较小,但是在当时,这其实已经算是一个非常不错的建筑了,厨房卫生间都是独自使用的,而不是像别的工人新村一样至少会煤气合用,很是难得了。

从图上看出,其实这个设计没怎么浪费面积,卧室双南朝向,无过道节省面积,算得上不错的方正小户型了。

总的来说,户数过多、过道过窄,这都是受困于时代的设计,现在来看早已被淘汰。但就房间内部的节省空间,保持最大利用率来看,还是挺实用的设计。

03

七十年代的高层,有很多的借鉴意义

我们首先要注意的是,即使是七十年代的高层,暂时也是没有被拆,而且这已经变成了历史保护建筑,后续大概率还是会持续很长时间的继续使用和维护。

再加上现代高层住宅的建造使用年限约为50年,我们未来高层很有可能和九栋楼一样进行修缮、改造,但是不会被拆。

我们来看一下九栋楼经过了哪些现代化的改造。

查看了一下,最早楼道外是没有窗户的,这是后续增加的设计。

 

外立面最开始有部分是水泥直接铺在墙面上 ,用绿色和棕色碎玻璃点缀的,后来才加装了窗户玻璃,并且将外立面更新成了黄色的釉面砖。

楼层在94年时也加盖了一层,外墙的隔热材料、铝合金材质双层玻璃窗户也都是世博会前更换的,电路和管道也更新换代过。

像是更新外立面、管道更换都是很容易的事情,但是有几个地方是不会动也不能动的。

楼体的主体建筑无法改变。

比如朝向,东西向的无法改成南北。通道窄小,是不可能外接一部分面积加宽的。小区每一层住户密度,也不可能降低,更不要说每一户人家的面积,这都是无法改变的。

社区的环境也是同样,当时设计的楼间距,是无法让社区外部环境进行扩宽的,只能在原有基础上做出新的改变。

那我们未来购买房子的时候,所要看的关键点就是这些不能改变的地方,看它们未来如果不合时宜后自己是否能接受,像是其他的能后期改造则是次要因素。

比如是否能接受容积率高、楼间距、过道窄、户数多等等。

即使是内部的电梯,这种不涉及楼主体的工程,在后续也是可以进行更换的,即使所处区并没有旧改任务,业主们自行凑款都是可以进行更换的。

想想看,杭州的业主甚至能够改造大厅、更换外立面呢。

这些不能动的地方,不仅决定了未来这栋楼的实用程度,也能够在过几年出售的时候它的价值。硬性条件,能够让其在未来拥有更高的含金量。

希望我们现在的住宅,也像七十年代的住宅一样,即使过去四十多年,依然有能打的地方。

以上为正文,来自初晓



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