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不止十一人:浑水对阵贝壳,谁的数据更可信?


浑水抓取的数据准确率虽存疑,但贝壳并非无懈可击

文 | 张光裕 陈嘉瑶

编辑 | 王博

过去三天,被称为“中概股狙击手”的做空机构浑水公司,与中国最大的房产交易平台贝壳找房(NYSE:BEKE)激烈交锋。

 
2021年12月16日晚,浑水发布做空报告称,通过抓取贝壳平台交易数据、走访线下门店等方式,他们发现贝壳夸大2021年二、三季度GTV(总交易额)126%,虚报佣金收入77%至96%,虚增门店数至少23%。浑水由此得出结论,贝壳在进行系统性欺诈。
 
17日傍晚,贝壳发布回应声明称,浑水报告存在大量事实错误,他们抓取交易量数据、衡量门店和经纪人数目的方法是错误的,导致数据失实且有遗漏,“显示出浑水对中国房产交易行业缺乏基本认识”。
 
《财经》记者采访中,经纪行业人士大多认同贝壳说法。贝壳的成交量由多个渠道贡献,囿于信息源不全,浑水抓取不到贝壳体系外部的渠道数据,内部渠道数据也不准。而他们通过门店和经纪人数,推断GTV和营收的逻辑思路,也可能站不住脚。
 
但浑水的做空报告并非毫无价值。它指出了贝壳长期存在的“鬼店”、“克隆店”问题,这导致了贝壳店面统计误差。
 
17日,在贝壳发布回应声明当天,贝壳股价上涨了5.7%,收于19.36美元/股。
 
浑水的做空和贝壳的反击,究竟谁的数据更有理,目前来看,资本市场选择了后者。



浑水的统计漏洞在哪里?

在做空报告附录中,浑水介绍了抓取交易数据的方法。

 

他们从贝壳平台“找经纪人”端口进入,看到经纪人所在门店,再统计各门店的成交记录,由此得到交易量。因为贝壳平台只展示近76天的成交记录,所以浑水对二、三季度的统计范围也均为76天,再按比例换算成完整季度。

 

成交价的统计则分为新房与二手房。浑水称,由于按中国房地产业协会数据,近两年新房单价几乎保持不变,所以他们使用了贝壳2020年报披露的成交均价来对新房成交价进行估算。

 

至于二手房,有62%的城市在贝壳平台上可获取成交价,浑水直接抓取。其余城市,浑水根据中国房地产业协会数据,选择特征相近的城市作为参考,按照两城市价格比例关系估算成交价。值得注意的是,北京、深圳的二手房交易价均为估算得到。

 

用成交量乘以成交均价,便得到GTV。

 

针对浑水的统计方法,贝壳回应道,公司新房交易的通路有四条:链家门店、贝壳平台连接的门店、新房销售团队、其他销售渠道(外渠)。而浑水只计算了前两种方式。

 

在贝壳集团内,更常将以上通路分为“内渠”(链家及贝壳平台连接门店)、“新房直销”和“外渠”。

 

一位贝壳前运营人士告诉《财经》记者,贝壳是在2020年下半年成立了专门的新房直销团队。这些经纪人按市内的商圈划定片区,日常是驻守在各个楼盘售楼处,没有对应至某个门店。

 

在比较成熟的商圈,团队会在写字楼里租个办公室,供开会、办手续时使用。在郊区等新开发商圈,条件就更艰苦些,没有办公室,所有工作都是在售楼大厅完成。

 

而且据贝壳声明,这些新房专岗经纪人无法在App首页“找经纪人”功能找到,而要到 “新房”频道的子页面里寻找。

 

因此,浑水顺着经纪人找门店的方法,统计不到新房直销团队的成交量。当然,除新房直销外,内渠门店也卖新房,浑水只统计了这一部分。

 

再来看外渠。所谓“外渠”,是指与贝壳有合作关系,但不从属于贝壳体系的外部中介公司。这些公司既能使用贝壳端口成单,也可以使用其它平台的端口。

 

上述前运营人士解释,贝壳不会把外渠展示在对客平台“贝壳找房”页面上,他们一般要自己想办法获客。外渠们都是通过贝壳内部一套叫作“link”的系统完成签单上报、结转佣金等作业环节,相关流程不对外展示。

 

一家与贝壳合作的外渠机构负责人告诉记者,对贝壳而言,这一业务的本质是To B,而非To C的,“外渠整体的数据只有贝壳知道”。

 

《财经》记者了解到,除遗漏“新房直销”和“外渠”外,浑水对内渠的统计数据准确性也存疑。

 

贝壳对自己的数据,有线上线下两条统计路径,两套数据并不总是一致的。内渠成交的客单,也不是百分百完全录在了线上。这里面主客观原因都有。

 

主观上,除了一时的怠惰,一些门店和经纪人会通过调节录入节奏,来保障完成绩效考核。比如已经完成指标时,就先不急于把成单上线,留一些“存货”,等到业绩发愁的时候拿来找补。

 

还有各种客观原因导致已经成交的单子无法录入。比如在新房业务上,如果开发商和贝壳在佣金支付、或者这一单究竟是贝壳卖的,还是开发商自己卖的存在争议时,那按贝壳规则,这一单就不能在线上录为“承销”,必须等争议解决后才可以。

 

另外,财务端和运营端掌握的数据也可能不一致。比如已经卖出的房子,买家退单了;或者与开发商合作上,因为业绩好,中途佣金跳点上涨。对于这些变化,财务运营两个端口的统计可能一前一后,有时间差。

 

贝壳自己能周期性地用线上、线下两套数据相互校准。但浑水只能抓取到两段各76天运营端的线上数据,周期太短,很难保障准确性。

 

浑水对二手房的价格估算,使用了中房协披露的数据,尤其是用这个办法估算了链家大本营北京的价格。这可能与真实情况有较大出入。有链家经纪人告诉《财经》记者,自二手房指导价政策出台后,平台上展示的房源有所保留。一些高价房源挂在内网上,买房者可通过经纪人获知这些房源的信息,完成交易。

虚设门店,贝壳并非无懈可击

浑水报告中称,他们的数据收集表明,截至2021年二季度末门店总数被夸大了23%。而在线下走访时,他们发现了大量“鬼店”和“克隆店”,因此实际夸大程度可能更高。

 

所谓“鬼店”,是指这家店注册在贝壳平台上,但实际已关门停业了。“克隆店”指好几家店注册同一个地址,实际只有一家店。浑水称他们在廊坊走访51家注册的链家店,发现19家是“鬼店”,于是此地门店数量被夸大了59%。

 

浑水也质疑贝壳实际经纪人数。报告里提到,贝壳声称在上海有2.1万名经纪人,但他们查询国家市场监管总局数据发现,贝壳在上海的经纪子公司,员工总数只有9998人。

 

针对以上质疑,贝壳回应说浑水信息源不完整,即如上文所述,没有统计到新房专岗经纪人。但并未回应“鬼店”和“克隆店”是怎么回事。

 

《财经》记者在采访中了解到,贝壳的“鬼店”和“克隆店”的确存在。贝壳会不定期清理这类店面,但至今仍难以根除。多变是中介行业的特点,不但经纪人离职率、流动率高,门店开张几个月就倒闭也是常事。这些关门的店铺,尤其是平台连接的非链家品牌,一般不会主动在贝壳平台上注销。

 

线上注册的经纪人也有同样问题。前贝壳经营人士说,他所在区域今年曾做过一次筛查,发现有5%的人员在职不在岗,即在花名册中状态为“在职”,但其实没有打卡上班。

 

他解释说,有些员工岗位有了调动,但没在系统里及时修改,所以没统计到打卡。但也有一部分人,只是在贝壳挂个名,实际已经离开了公司甚至行业。而对于浑水描述的上海的情况,比起工商总局统计,公司实际经纪人的确更多,因为一些经纪人签约的公司,可能并不是贝壳子公司,而是各种各样的外部公司。

 

这位运营人士就是在某南方城市为贝壳工作时,劳动合同的甲方被签成了北京一家人力资源公司。

 

由此观之,贝壳究竟有多少家店铺,多少名经纪人,也是线上线下两套数据。线上数据很可能不靠谱。贝壳自己要想搞清楚,也要靠在线下花功夫。

 

浑水做空报告的一条核心逻辑是,贝壳的门店数、经纪人数,与它的GTV和营收,存在某种正相关的函数关系。如果前者有水分,那贝壳的GTV和营收也势必有水分。

 

虽然贝壳的门店和经纪人数的确存疑,但浑水的这条逻辑,受访的经纪行业人士并不赞同。

 

因为新房直销和外渠,在贝壳GTV中的占比已经越来越大。前运营人士说,在他所在的某南方省会城市,2020年新房直销和外渠贡献的GTV占比在50%左右。

 

但直销团队不增加门店数,外渠的门店和经纪人也不体现在贝壳找房平台的统计中。

在内渠占比下降的商业模式下,浑水仅靠统计内渠门店和人数,就得出贝壳的GTV和营收有水分站不住脚。

作者为《财经》记者





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