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势之场:房市六年回望:2016为何房价暴涨,2022又该何去何从?

历史是现实最好的老师。

——李世民  




A


鱼的记忆只有七秒,而大众的记忆呢?


2015年那会,我国房地产到了生存的关键时刻,大量的房子无人问津,老百姓不愿意购买。杭州一度跌破8000,有开发商砸盘出货,深圳当时还在2w-3w左右盘整,一线城市的房子也岌岌可危。


西安、重庆楼市价格大部分的稳定在7000元左右,差一点的位置是5000多。


而2015年的时候,大部分的房子交付还是毛坯房,随后为了利益最大化,精装房开始被推广,开发商也乐此不疲。


笔者记得当时在西安看过一个小区,精装是9000,毛坯是7000,精装的特点就是装修费可以和房子贷款,许多没钱装修的人索性多贷一点。


因此,精装房模式就推广开来了。


一年后的2016,楼市的又一轮火爆开始,西安更是其中的桥头堡。房价可以连涨56个月,5年时间全国涨幅第一,十年间涨幅达210%。



西安两年前的数据,就已经足够惊人


有读者肯定会对这轮上涨有所疑问,难道2010年到2015年全国人口没有城市化?难道西安人口没有增加?难道刚需不够多?


不是,当时人口流入城市还在流入,但是大部分的买房首付主要来源于自有资金和父母,也就是自己攒个十多万,父母资助一半,然后就买房子了。


彼时,刚需的收入是匀速的,赶不上房价的增速,因此房子没人买,买不起,或者慢慢买,慢慢赚钱。


因此,很多人对于房子的态度是:是比较贵,可好好奋斗也能买得上,未来可期。


而开发商就比较痛苦了,因为开发速度大大的超越了居民的财富积累,因此出现了过剩。


B


全国房市彼时的过剩率多少呢?请看下面。






上面几张图,是2015年时期的悲观报道中截选出来的。一线城市销售还可以,8个月卖完,到2015年12月的时候库存面积飙升到了7亿平左右,也就是去化周期进一步上升。


部分地区,去化周期达到了三年,有的地区达到了五年,也就是房地产基本上需求很弱了。


这种情况下,本以为房地产要不行了,很多地方降价20%-30%,重庆一套只要50w,西安一套也是50w,太原也是50w,堪称非常的便宜了,多美呀。



打砸售楼处的新闻,已在一两年前就开始频频见报


降价后对开发商有影响吗?


还好,慢点开发就行了,少赚点。


但是,降价对地方影响大呀。当时发现,很多人没房子还不买房子,咋办?这可是会影响社会发展的呀,城市化速度要明显变慢了哇。


最后一合计,“涨价去库存”历史性地登上舞台。


棚户区改造也开始加速了,手持大量货币的拆迁户大量诞生。大约用了三年,到2018年,全国城市的高价城中村拆了个遍,配合开发商涨价,多少年下跌的房价,也终于又开始拔地而起了。


C


但这里有一个极为关键的问题:我们的收入增加了吗?


没有。相反,供给侧改革和环保改革使得许多落后产能被淘汰,同时贸易摩擦也使得很多工厂失去订单,这自然影响了就业,但这并没能阻挡房地产雀跃的脚步。


因为涨价去库存表面上是为银行解套,实际上是地方拿到了大量的资金扩建城市,之后又给银行下了更大套。


也就是这次房地产的上涨,给了地方和开发商极大地信心。开发商觉得自己已经大而不能倒了,绑上银行后可以肆意拿地,然后再大量囤地。


这不就学习李嘉诚模式么,然而老李已经跑了。


囤地的逻辑不再赘述,后来国家发现了,给你解套你又造了更大套,没玩没了,绑架经济,那还了得?


涨价去库存的本意是为了救开发商,没想到开发商不缩紧负债,反而急速扩大,还雇了经济学家来游说上头降税降息,可怕至极。此时房地产企业必须被限制了。


D


而如今,它们还能被限制得住吗?


如今,房价明显出现了巨大的偏离,六个钱包才能付首付,年轻人的房贷都要靠父母还,多可怕,关键相当一部分人还没六个钱包。


因此银行说,这个游戏我不玩了。


此时房地产商慌了,说,你不玩我就赖账了。


银行冷哼一声,说,你试试。


因此出现了某大打折促销回款。


此时房地产的库存有多少呢?


2015年的7亿平,去化周期都在2年以上(去掉一线),2020年呢?此时我国的年房地产销售套数达到了1400w套,面积达到了17亿平,前五十的开发商土地储备达到了30亿平。


对比2015年来看,已经是增长了一倍多,体量扩大了好几倍了。




2015年最严重最危急的时候,我国商品房库存代售面积是7亿平,目前将近5亿平,还有2亿平的增长空间。


而我们发现现在的新房销售大概是每年17亿平,也就是库存占销售量的不到三分之一,销售速度明显快于2015年。


我们拿几个城市举例,太原,哈尔滨:





然后是青岛:





接下来,咱们看看沈阳、南京、郑州、天津、广州:




大家可以看到,去化周期分为三个部分,第一个部分就是20个月以上,第二个部分就是15个月以上,第三部分就是6个月以上。


按照房企的开发速度,一般是6-12个月开发一批新盘,也就是拍地六个月以后就会有新盘入市。如果每年的土地供应不变的话,预计一年三波拍卖至少有两拨是可以入市的,第三波可以在明年。


可我们发现新房库存超过20个月的这些地方,房价是下跌的,例如哈尔滨、沈阳、太原。这些城市本就属于人口流出城市,因此一直在阴跌。


库存在15个月以上的,青岛、天津、郑州、石家庄、长春、兰州、大连这些北方地区明显库存压力持续上升,而且新房供给不变的情况下,未来两年后就和太原、哈尔滨一样了。


也就是说,留给这些城市的时间不多了。


而库存低于12个月的时间的有西安、重庆、杭州、宁波、南通、武汉、南京,这些城市将会成为房价依旧有上涨空间的城市。


E


除去新房去化周期以外,二手房去化周期也很缓慢。


业界有探讨过,当前销售一套二手房时,基本同时有2.3套新房出售。也就是实际情况下新房的去化速度是二手房的三倍左右。


如果新房去化是一年,那么二手房的去化周期就是2-3年,因此我们可以看到有些地方去化周期长达三四年以上。


大米白面去化周期一般是一年,也就是第二年会有新的产生出来,而第一年的都会被吃进肚子,而现在房子呢?


至少一辈子吧,买完了就完事了,安心打工。


因此巨量买盘推高一下,后续的买盘是随着刚需盘的增加而增加的。


也就是第一波饥饿营销买到小米手机了,第二波呢?买的就少了,第三波呢?那就不用抢了,第四波呢?这一代就停产了。


楼市也是这个道理,2017年就买盘最大的一年,后续价格继续上涨,投机盘涌入。可投机盘也是有限的呀,也就是如下图,太原这些地方的投机盘加刚需已经是断崖式下跌了,无法恢复起来了。




而现在高涨的重庆杭州呢?购房者的数量只会缓慢上涨,可投机盘却与日俱增,造成了去化速度快和房价飙升。


大家有没有想过,万一有一天房子数量满足了全部的投机盘呢?


或至少是满足了杭州、西安和成都、南京、武汉的投机盘呢?


那么,真实的未来的刚需必然是断崖式下跌。


而还有一种情况,就是饥饿营销,导致购房者一股脑冲向房价,来也匆匆,去也匆匆,今年把明年的份额也透支完了。




大家可以看到这就是现状。横着放,能够支撑房价三五年,竖着放,两年。也就是房价拉升式地透支,就有点吃了今年不顾明年了,深圳就是这样,而杭州和重庆也是这样。


相比之下,去化在12个月左右的地方,反倒每年还能有一些新增长。


对于购房者而言,资金和人数等于总接盘实力。而新房打新就相当于竖着割,大家冲进去。


这样的风险反而最大。价格下来的时候,没有刚需支撑,往往会出现断崖式的脆断。相比之下,第一种方式还有不明真相的购房者接盘,比如太原。




可为啥2015年时房地产没有走向崩盘呢?因为居民潜力还没被挖掘,也就是杠杆率,而2020年时居民杠杆率已经到了极限了。


大家可以发现山西人均净存款全国第三东北第二,可为啥炒不起房价呢?


因为房子够住了,人口老龄化了,租金回报意思不大,购房刚需没了,投机盘也没法生存了,因此大家不去炒房子了。


而杭州呢?人均净存款四五千块,也就是一个月的工资,都去赌房子了。


杭州摊大饼的事情,我们讲过,不赘述了。


F


我们再拿小米饥饿营销举例子。


第一波抢手机时,大家恨不得弄个外挂;第二波的时候很生气,抢不上恨不得砸电脑;第三波的时候抢上了,一分钟内还有库存,大约五分钟了还可以抢;基本上没有第四波了,因为想买手机的人前三波都已经入圈了,反而第四第五波开始打折了送东西了,越送越多。




而杭州、西安也是这样,你别看他去化五个月,实际上把明后年的潜力也挖干净了,明后年咋办?


杭州之前有人研究过,和深圳一样有金融化的投机盘,也就是弹药充足,同时经营贷、消费贷助推,因此我们看到同等情况下,北方已经卖不动了,南方还卖得嗖嗖的。


我们现在的新房库存是5亿平,也就是现在太原、天津这些地方还在足额供地,未来两三年,北方楼市的库存会继续攀升。二手房抛盘已经大约止于2015年,而南方随着购房者资金的耗尽,必然也出现断崖式的下跌。


楼市的拐点最快明年底就到来了,一旦经营贷和消费贷被摁住了,比如深圳楼市,还有未来吗?


没有了,深圳那些高贷款的盘子,已经开始下调预期,这个高点十年也不会超过了。


杭州和西安重庆单套房的贷款还在80w-200w之间,金融机构也乐意放贷,而深圳动则500w以上的贷款没人愿意接盘和放贷了。


一个人一生年入20w三十年的收入也就600w,不可能给你放贷超过500w的。




当杭州人的杠杆率增加到无法增加的时候,房价还能怎么涨?


一块的本金,最多拿到2块的贷款,也就是资金杠杆率的极限就是233%,去掉有钱人全款买的,去掉没钱人不买房的,141%这个杠杆率已经逼近极限了。


近几年杭州居民杠杆率增加幅度在2-3%,每年存款增速假设为10%(M2增速),贷款为14w套房子*200w贷款,也就每年新增贷款大概是2800亿。


消费贷经营贷增速也为15%,住户贷款今年底是2.3w亿,住户存款为1.6w亿,住户资金杠杆率为143%,明年年底将超过145%。此时浙江的人均净存款还能剩余多少呢?


该买的进去了,不该买的买不起,中间有断崖式的真空区域,就算没有房地产税,也就是巨大的隐患,足以让房价现出原形。


好自为之吧。


编辑:刘凯强



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