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:中概股又被猎杀!“论财务造假,瑞幸咖啡都得叫贝壳找房一声大哥!”


首发于|长桥港美股

公众号ID|LB-Global



LONGBRIDGE




中概股,又一次被狙击了。


12 月 16 日周四,也就是昨晚美股盘前时段,贝壳一度跌超 10%,而突发暴跌的原因,正是这家中国房产中介巨头成为了知名做空机构浑水的最新猎物。


当天稍早,浑水发布了一份长达 77 页的报告,直指贝壳财务造假,把新房交易额夸大了 126%,“鬼店”“克隆店” 层出不穷,还搬出曾经被它 “狙倒” 的瑞幸,说两家公司干的差不多是一回事。

当然,浑水的枪口都递到眼前了,贝壳的反应也很快,立刻出了个声明表示:是浑水不懂中国楼市,也不懂我们的业务,我们确保财报数据的真实性和规范性,将在 24 小时内针对报告内容逐一拆解回复。


贝壳应对得迅速有力,股价在开盘后很快蹭蹭回涨,一度涨超 15%。不过鉴于 “对线” 内容还没出来,贝壳隔夜最终还是以回落下跌收场,跌幅接近 2%。


说到底,投资者的心还是忐忑的。再想想瑞幸当年也是先信誓旦旦说要反击,结果大家等来的却是内部自爆和退市,那自然就更不安了。


不过,浑水这些年狙了那么多中概股,有轰然倒塌的,自然也有屹立不倒的。贝壳会是哪一边?那还得具体问题具体分析,在等待贝壳 “打脸” 的时候,先看看浑水在八倍镜下瞄准的是哪些细节。


先说说浑水



在开始之前,我们先简单说说浑水,毕竟这家公司也挺传奇的。


浑水的老板名叫 Carson Block,以前曾经在中国做过律师赚过钱,也算是半个中国通。不过说 “赚钱” 也不确切,毕竟作为《傻瓜也能在中国赚钱》的作者,他实际上几乎赔了个精光。


也不知是不是这段经历给他留下了阴影或是启迪,在 2010 年成立公司时,他选择了一个与中国渊源颇深的名字——浑水(Muddy Water),取中国成语 “浑水摸鱼” 之意。


更有甚者,浑水后来的故事也离不开中国——这家做空机构吧,就是以狙击中概股出名的,瑞幸、新东方、安踏等公司,都被发报告猎杀过。


这些猎物有生有死,但今天的主角是贝壳。


有意思的是,浑水今天发布的报告,名字叫做《BEKE: Luckin Coffee’s for These Closers! 》,而 “coffee’s for closers” 来自 1992 年的美国电影《大亨游戏》,大意是 “只有做成生意的人才能喝咖啡”。


更好玩的是,这个短语正巧与一份做空瑞幸的匿名报告有关,它被包含在当时发送匿名报告的邮件地址中。


这次被浑水拿来借用,“成大事者喝瑞幸” 之中的讽刺意图也很明显了——不要忘记我们上次针对瑞幸的胜利喔,这次轮到贝壳了。



来!骗……?



回到贝壳的做空报告本身,还是让我们从几个数字开始看吧。


报告一开篇,浑水就很直接地说了:贝壳从事系统性诈欺,预计其(今年二、三季度)新房销售总交易额(GTV)被夸大了逾 126%,佣金收入数据也被夸大了 77%-96%。





这么夸张的数字,浑水当然不可能凭空乱说。那么,结论是怎么得出来的呢?


一切开始于,浑水在好好研究了一番贝壳财报的同时,还做了一件事——编写程序收集贝壳平台上的交易数据。结果,两相对比之下,浑水发现财报中披露的交易量、门店数量、中介数量等与自己收集的数据差异很大。


随后,浑水就开始按自己的老套路办事了:实地采访、实地考察,抽查结果,得出结论。


最终,根据在贝壳平台上收集的三季度数据和二季度一半时间内的数据,浑水估算今年二、三两个季度,贝壳平台 GTV 仅为 11770 亿元,而贝壳官方给出的数字则较此高出了 65%;再看作为收入引擎的新房销售,浑水预计二、三季度的官方高估程度超过了 126%。



“店” 可以造假?



那么,佣金收入的夸大又是怎么回事?


首先要明确一点:门店数、中介数、佣金率都是衡量贝壳收入的关键指标。


而浑水干脆 “一杆子全打死”:贝壳搞 “鬼店”、“克隆店”,还谎报中介人数,实际佣金率也比官方说出来的要低,甚至还将现金返还给特许经纪商,人为增加报告披露的佣金收入,一言以蔽之——统统有问题!


一个一个来看,先要通过浑水的图文并茂来了解一下,啥是 “鬼店” “克隆店”


在对比平台数据和实地考察结果时,浑水发现,比如说这家位于南昌二十三中附近的中环门店,明明在贝壳平台上显示的状态为 “活跃”,还有近 100 处房产在此挂牌销售,然而其工商注册地址实际上却是一个废弃的、之前似乎是门卫室的店面。



再看廊坊三河的另一个例子,尽管所在位置完全相同,贝壳平台数据仍旧显示这是两家独立的门店。浑水还通过该门店的员工得知,两家其实早已合并为一家,但在贝壳平台上,数据并未发生任何改变。




这并不是个例——浑水在廊坊走访了 51 家链家门店,有 19 家都是这样的 “鬼店”。这也就意味着,仅在这个城市,贝壳门店数量就被夸大了 59%。


除了 “鬼店”,也别忘了 “克隆店”——贝壳平台上有很多 “活跃” 的门店,然而多家门店在平台上显示的位置相同或相似,这也就意味着,实际门店往往只有 1 个。


在浑水所调查的 7 个城市中,有 5 个城市都出现了这样的状况。其中,在厦门,有 41% 的链家被 “克隆”,在海口有 32%,在大连和北京有 9%,在南京也有 7%。





最终浑水得出结论:截止二季度末,贝壳财报中所披露的门店数量至少夸大了 23%,而这一预计,还是往轻了说的。



“人” 也可以造假?



说完了店,再说说人。这次的故事发生在北京和上海。


浑水发现,贝壳声称在上海有 2.1 万名中介,可是工商数据显示,贝壳在上海三家店,只有 9998 名员工。在北京也情况类似,那这不就是在骗人吗?


如果门店、中介数量都存在造假,贝壳的实际收入不也就有大问题吗?


更何况还有佣金率。


根据贝壳的财务报告,二季度公司新房销售佣金率为 2.79%,三季度为 2.76%。而在今年年初,贝壳系佣金也已官方统一至 3% 左右水平。


但在进行调查时,浑水却看到,许多城市的贝壳中介都在向顾客建议,佣金率还能打折,而且折扣还不低——打完后平均佣金率接近 2%。





贝壳还有一项举动也遭到浑水质疑:是否存在通过表外投资推高佣金率,以达到粉饰收入的目的?


浑水在走访贝壳旗下德佑的部分门店时发现,针对年收入超过 250 万元的门店,只要它们同意接受更高的佣金率,德佑就会给出估值 10% 的现金进行一种不求回报的投资。
总之,这一切都让浑水觉得很怪,非常怪!


花了这么多钱,到底图啥?



不过,戳中贝壳最痛的一根针,应该还是接下来的这项,曾经打倒了不少中概股的指控:虚假收购!


作为公司财务造假的一种常用手段,虚假收购就是用虚假交易向股东转移现金,然后那些让那些原本不存在的现金余额归零。


浑水又举了两个例子:


一是贝壳在招股书中写明收购中环地产:先是在 2019 年 7 月 12 日以 9.31 亿元价格购买中环 62% 的股权,后在 2020 年 4 月以 9.1 亿元购买了剩下的 38% 股权。


然而工商资料却是这么先是的:贝壳在 2019 年 7 月仅收购了 28% 的股权,同日,天津云居房地产公司收购了中环 33.6% 的股权,并在六个月之后,将其对中环的所有权转让给了贝壳,然后甚至注销了公司。


这是什么操作?


浑水认为,可能是 “稻草买家”,也就是由个人代表他人进行购买的买家出场了,而贝壳就是在夸大了中环地产的价值后,从与公司内部人士有联系的代理人处秘密购买了资产,借此消耗掉虚假的现金。


二来,贝壳曾经斥资 80 亿元收购家居装修企业圣都装饰。与这笔资金对比鲜明的是,同为家装企业的上市公司东易日盛当时的市值仅有 25 亿元。


浑水不禁问道:贝壳为什么要花 80 亿元做这种事?是否像对待中环地产一样,贝壳为了一项可疑的业务支付了过高的价格,用以隐藏虚假的现金,并解决因为虚报收入所造成的资产负债表的出入?


贝壳何时反击?



贝壳经常在公司财报电话会上重复一句口头禅,那就是 ‘做正确的事情,即使很困难’,但事实并非如此。


这是有备而来的浑水,在报告开篇所留下的话。


理据都摆上台面之后,浑水所说的是真的吗?


或者浑水仅仅是习惯性狙击中概股,并不在乎落网的是不是真正的猎物?


不管怎么说,浑水的表演已经结束,观众们的目光自然转向了舞台的另一方——声称将在 24 小时之内给出回应的贝壳,如何见招拆招?


最终,贝壳是会像瑞幸一样,在倔强地反扑失败后无奈自爆,还是像曾经的新东方一样,真金不怕洪炉火?


擦亮眼睛,我们一起等待。


作者有话说:

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