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曹多鱼:原创 | 2022年会是房地产涨价去库存的开始吗?





最近关于房地产市场的消息很多,正面的不少,负面也有,给人摸不清的感觉。

你说房地产要涨吧,这边跟着就有房企学起某大玩起了还不起账,但你要硬要说房地产要崩,很多城市又出台了诸多鼓励政策,信贷也跟着放宽了,似乎涨价去库存就在眼前。

但当房地产库存达到顶峰的时候,这个问题似乎就显得更复杂了,那么2022年的房地产市场到底会走向哪里呢?

去库存是唯一的答案。

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现在大家如果回顾这些年的房地产政策,什么是大家最讨厌的点呢?

没错,是涨价去库存。

这个在2015年大放异彩的房地产调控手段直接把全国房价普涨了3倍以上的同时还成功带动了一系列数据和社会观念的剧烈变化。

自15年起,生育率开始了剧烈滑坡,自15年起,房产成为了衡量居民财富的唯一指标,自15年起,社会整体对房地产市场产生了极其厌恶的观感…..

就以房地产税的试点为例吧。

单纯从经济学理性人角度来看这件事,大众对于房地产税这种普征的税种应当是很拒绝的,但实际上在推动房地产税的时候,普罗大众的态度整体还是支持的。

这就涉及到行为经济学范畴了,出于公平原则,人们宁愿自己付出一点代价让那些靠着不公获益的人承担更多的代价。


大家都想让炒房者付出代价。

但如果我们平息情绪,换个角度来看待“涨价去库存”这个事的时候,其实大家会发现这似乎又是一个唯一的选择。

带有金融属性的资产都遵循着“越涨越买,越跌越卖”的属性,房地产市场自然也是一样。

作为地方财政的重要支柱,房产卖得好,地自然就不愁卖。


去库存稳的不是地产,而是财政,而涨价就是去库存的最好办法。

单纯地从财政角度考虑,涨价去库存的逻辑没有任何一个问题,甚至很多时候还能对经济带来一些反哺。

对地方来讲,如果靠土地财政收到足够多的钱,那么相应的其它税收就会少些,具体来说就是当地百姓和商家的税负会稍轻些,整体的经济运转也会更效率些。

但对15年房地产调控来讲,它的最大问题不是手段,而是微操层面上实在太糙了,甚至于直接就把房地产市场平稳健康发展给玩脱了。

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其实涨价去库存这个操作最初并不源于15年,只是15年彻底被人熟知罢了。

你纵观我国商品房改革之后,房价总体一直就是上涨的,但其实这个幅度相对还是可控的,所以大家也没感觉到什么。

就按7年堆积一波库存来算,堆积这波库存换算到地产上,其实微操得当的话上涨个30-50%也是能把库存给消化掉的,然后房价稳一稳,再等个7年攒一波库存然后再来个30-50%去一波是比较合理的。

这样做,既然把房地产库存给消化了,而这个涨幅也能通过通货膨胀等给消化掉,而站在老百姓角度上,有房的人对这个涨幅也是满意的(保值上),没房的人努努力、咬咬牙也是能接受,而且这样财政也能有个维持。

但15年把这个健康发展的逻辑给毁了。

为了清理一波库存,我们把房价拉了3倍,你从去库存上看确实效果很好,但结果又如何呢?

15年那一波,至少把预想中未来二三十年的涨幅给跑完了,炒房者赚得盆满钵满,没买房的人直接就上不车了,贫富差距直接拉大的同时也给商业运营增加了太多的成本。

涨价去库存的微操被彻底玩脱了。

毕竟你站在个人角度来看,你给我画个大饼,你说让我踮踮脚能够到我认了,你说让我跳一下我也能接受,就再扯一点你说我找个梯子也不是够不着,但15年相当于直接就把大饼给挂到月球上了。

愣是把人给整绝望了,结果不生了,躺平了,也不想奋斗了。

对于整个15年涨价去库存这个操作,战略层面上没有任何问题,但战术层面上却捅出了大篓子,所以就惹得争议很多了。


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但在2022年,涨价去库存这波神操作会不会重演呢?

就现在的状况来看,去库存是肯定的,但至于涨不涨还要再看。

其实就像我最早所说的那样,2015年那波的涨价去库存微操实在太拉胯了,直接就把这些年的操作空间给整没了,除了靠时间和通胀慢慢消化之外,其实再拉也是不怎么合适的。

毕竟不像前些年,现在生育率也成了一个很需要关注的点了,再狠拉一波就真成了存地失人了,而且再拉又能拉多少呢?

你要说香港房价是以整个中国大陆为支撑还算说的过去,但你能想象到咱那个小县城房价再涨3倍的样子吗?

别说贫穷会限制想象力了,道德上也不允许我这样想啊。

2021年的市场逻辑更像是尝试性的“降价去库存”,然后尝试了这么个一年,选择性对房产进行了暴雷,然后设法推行了央企国企的进场,也试了试效果。

降价去库存不太可行。

当然,其实这事也不用说,当时做这个决定的时候也就没考虑过降价去库存能成,只是说看看惯性能不能来一波。

于是接下来是什么呢?

很简单,就是尝试尝试“不涨价去库存”看有没有操作性。

具体咋操作也很容易,先对那些看空房产的言论进行一定程度上的限制,然后找些机会去吹吹风,说什么房地产依旧会是优质资产,地产不会崩,房价不存在泡沫这些言论去稳定一下人心,然后再根据个别地区做点文章就好了。

因城施策嘛,房贷利率可以降一些,调控政策宽一点,然后制造一波焦虑看看效果。

在利好的消息影响下,出于房地产市场过往的优异表现,再加上目前市场投资风险的不断降低,肯定是会有人愿意主动参与买房的,只要这个数量足够对,库存也不就降下来了吗?

地价可以不涨甚至还可以小降一波,只要继续能继续卖就好。

于是“不涨价去库存”成了现在理论上的最优解。

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当然,理论是理论,实践还是不太一样的。

但如果说“不涨价去库存”也效果不太好呢?

那其实就只剩下“涨价去库存”了,当然这个时候操作要怎么来呢?

先放松局部城市,让部分城市猛涨一波看看能不能做成示范效应带动周边一起上涨,然后如果不行的话就看看是不是利用指导价给微操一波。

涨价可以,得有个幅度,10%以内吧,还不能一下用尽了,然后靠着就开始去库存。

我知道很多人会问了,这个涨幅也不明显啊。

其实是可以进行配套措施的,就比如说定点拆迁搞点货币安置,并引导这些钱进楼市起示范效应然后把这波库存给消化了。

就算消化效果不好,但最起码也要给后续政策留有时间不是?

在这个过程中,搭配着税改等措施把以往不好收的税给收一部分,然后房地产税看看能不能再创收一波。

至于你说短时间看到大跌?

那啥,再来一波大涨的离谱操作都比大跌可能性大,真不要财政了?

那么对大家来讲,结论又是什么呢?

这或许是上线一二线城市的最好机会,也或许是三四线城市套现的最好时机。




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